中国人民银行、国家金融监督管理总局发布最新房地产信贷制度改革意见，配合中国的“现房”销售改革制度。

住建部、自然资源部、金融监管总局星期五（8月28日）发布通知，要求预售项目原则上要主体结构封顶后才能预售，同时有序推进现房销售；新出让土地的项目和部分尚未取得规划许可证的项目，优先选择现房销售。

这一新规被视为房地产销售迈入“现房销售”时代。为配合“现房销售”的要求，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》，从房地产信贷、个人按揭贷款角度作出配套安排。

《意见》明确，要求预售项目贷款期限最长不超过五年，现房销售项目最长不超过七年。“正常年景，一笔房地产项目开发贷的存续期限普遍为三年，最长不超过五年”。这意味着最新规定下，开发贷期限整体有所拉长，尤其为现房销售项目提供更长期的融资支持。

预售房的典型流程，是签购房合同，办按揭，银行后放款，但房子还在继续建设，并未竣工交付。这意味着一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题。新《意见》明确，延后个人住房贷款发放时点。即申请银行按揭贷款后，银行向开发商支付购房者按揭贷款资金的时点，如果是现房销售，银行应在销售备案后发放，如果预售，则应严格在项目竣工备案后发放。

此外，在购房者端，《意见》提出，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，合理提升购房人的贷款能力，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商合理确定。此举旨在回应近年来居民收入增速放缓、还贷压力上升等现实变化。“比如刚参加工作的年轻人，月收入尚不稳定，但面临结婚、落户等刚性需求，40年期可将其月供压至较低水平，帮助其提前实现安居愿望。”这一举措的月供减负效果实实在在。

以100万元贷款本金、年利率3%测算，等额本息方式下，30年期月供4216.04元，40年期3581.02元，每月减少635.02元，降幅达15%。

专题：房地产信贷制度